El Primer Aviso
Recibió un Aviso de Incumplimiento (Notice of Default). Esto es lo que significa.
Recibió un Aviso de Incumplimiento. Da miedo. Pero no ha perdido su casa, y no se ha vendido nada. Esta página le explica qué significa, en palabras sencillas.
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Qué es realmente un Aviso de Incumplimiento
Un Aviso de Incumplimiento es el primer paso legal de la ejecución hipotecaria. Su prestamista lo registra en el condado. Dice que su préstamo de vivienda está atrasado.
La palabra "registrado" importa. Una vez presentado, es público. Cualquiera puede consultarlo. Por eso empezó a sonar su teléfono.
No significa que haya perdido su casa. No se ha vendido nada. Nadie le está quitando su casa hoy. Este es el inicio de un reloj, no el final.
El plazo de tres meses y lo que sigue abierto
Un Aviso de Incumplimiento inicia el reloj de la ejecución en California. Por ley, deben pasar al menos tres meses antes de que se pueda fijar una venta (Código Civil de California §2924). Ese plazo es suyo.
Por lo general, tres puertas siguen abiertas. Puede ponerse al día con el monto atrasado. Puede refinanciar con un préstamo nuevo. O puede vender de forma discreta, antes de cualquier fecha de subasta.
Ponerse al día y refinanciar son opciones para conservar la casa. Para eso, primero llame a su prestamista, a un consejero de vivienda aprobado por HUD (muchos ayudan gratis, también en español) y a un abogado. Cuando un préstamo nuevo es lo indicado, WCA Mortgage Brokerage puede ayudarle a explorar sus opciones.
¿Debe más de lo que vale la casa? Pregunte a su prestamista por una venta corta (short sale). Esa aprobación la decide el prestamista, y nunca es algo seguro. En cualquier caso, el reloj completo de abajo muestra lo que sigue abierto en cada etapa. Información educativa, no asesoría legal.
Qué hacen los dueños inteligentes en la primera semana
No necesita decidir todo hoy. Pero unos pocos pasos pequeños ayudan mucho. Délos esta semana.
Lea todo el aviso, despacio. Busque la fecha en que se registró. Anote esa fecha. Es el inicio de su reloj.
Revise su cronología. Nuestra herramienta de cronología de la ejecución le da un mapa aproximado de las fechas por venir. Es una estimación para aprender, no una fecha legal.
Ignore la presión. Esta semana no vence ningún plazo real. El único reloj que cuenta es el legal. Tiene espacio para pensar.
Quién le llama y por qué
Su Aviso de Incumplimiento es registro público una vez que se registra. Las empresas sacan estas listas del condado. Algunas las compran y las venden. Así es como tantas encontraron su número tan rápido.
Recibirá ofertas reales y también ofertas abusivas. Algunas no son de fiar. Ayuda conocer las tácticas de presión, para que pueda reconocerlas.
Fíjese en algunas señales. Alguien lo presiona para que firme hoy. Alguien le pide dinero por adelantado para "ayudar." Alguien le promete un resultado que nadie puede prometer. Nadie puede prometer honestamente detener la ejecución hipotecaria. Alguien le dice que no llame a su prestamista ni a un abogado.
Puede pausar cualquier llamada. Pida que se lo den por escrito. Haga preguntas. Hable con su prestamista, un consejero aprobado por HUD o un abogado antes de firmar nada.
El Reloj
Dónde se encuentra en el reloj — y lo que aún puede hacer en cada etapa.
Las ejecuciones hipotecarias en California siguen un calendario fijo. La ley lo establece — no nosotros, ni nadie que lo esté presionando. A continuación están las etapas, en palabras sencillas. Esto es información educativa, no asesoría legal. Una cosa importa más que todo: mientras más pronto actúe, más opciones se mantienen abiertas. Desde un Aviso de Incumplimiento (Notice of Default) registrado hasta una subasta pasan al menos unos 110 días. A menudo es más tiempo.
Antes de cualquier aviso
Usted se ha atrasado en los pagos. Pero todavía no se ha registrado nada. Esta es la etapa más abierta. Es posible que pueda ponerse al día con su prestamista, refinanciar o vender con discreción a su propio ritmo. Si desea conservar la casa, llame ahora a su prestamista y a un consejero de vivienda aprobado por HUD (muchos ayudan gratis, también en español).
Lo que aún puede hacer: casi todo. Esta es la puerta más amplia.
Se registra el Aviso de Incumplimiento (Notice of Default)
Ahora el reloj empieza de verdad. Por ley, deben pasar al menos tres meses antes de que se pueda fijar una venta (Código Civil de California §2924). Esto es un plazo, no una alarma. También es cuando comienzan las llamadas insistentes, porque el aviso ahora es público. Use ese tiempo con un propósito.
Lo que aún puede hacer: ponerse al día, vender o refinanciar — con el tiempo a su favor.
El plazo de tres meses
Por lo general, puede ponerse al día pagando lo que está vencido, más los cargos. Usted todavía tiene el derecho de vender o refinanciar. Este es el mejor tramo para sacar una casa al mercado con discreción. Usted vende con tiempo en el reloj, no bajo una fecha de subasta. Un valor honesto es lo que más importa justo aquí.
Lo que aún puede hacer: vender en sus términos, con espacio para respirar.
Se publica el Aviso de Venta del Fideicomisario (Notice of Trustee's Sale)
Ahora existe una fecha de venta. Por ley, se publica al menos 20 días antes de la subasta (Código Civil de California §2924f). Pero usted todavía tiene opciones. Puede vender, pagar el préstamo por completo, o ponerse al día hasta cinco días hábiles antes de la venta (Código Civil de California §2924c).
Lo que aún puede hacer: vender, pagar por completo o ponerse al día — una fecha real, pero opciones reales.
Los últimos días antes de la subasta
El derecho de ponerse al día pagando los montos vencidos, por lo general, termina cinco días hábiles antes de la venta. Pero usted todavía puede vender, o pagar el préstamo por completo, hasta el momento mismo de la venta. Una venta que se cierra antes de que caiga el martillo puede proteger la plusvalía que una subasta eliminaría. La puerta ahora es estrecha. No está cerrada.
Lo que aún puede hacer: cerrar una venta, o pagar por completo, antes de que caiga el martillo.
Después de la venta — o si usted retiene el activo
Si la propiedad se vende, la atención se centra en una mudanza tranquila y ordenada. Si usted es un prestamista o administrador del préstamo que retiene el activo, aquí es donde comienzan el REO, los BPO y la tarea de estabilizarlo. De cualquier manera, hay un próximo paso claro. Podemos ayudarle con él.
Lo que aún puede hacer: planear una transición ordenada — o, para los prestamistas, comenzar la disposición.
Para una vivienda ocupada por su dueño de 1 a 4 unidades, la Carta de Derechos del Propietario de Vivienda de California (Homeowner Bill of Rights) agrega más protecciones. Establece reglas sobre cómo un administrador del préstamo debe comunicarse con usted y limita el “doble seguimiento” (dual tracking). Pregúntenos — o pregúntele a su consejero de vivienda — cómo esas protecciones podrían aplicarse a su caso.
Preguntas Frecuentes
Sus preguntas, respondidas.
No. Un Aviso de Incumplimiento es el primer paso, no el final. No se ha vendido nada. Inicia el reloj de la ejecución en California. Por ley, deben pasar al menos tres meses antes de que siquiera se pueda fijar una venta (Código Civil de California §2924). Todavía tiene tiempo y opciones reales. Información educativa, no asesoría legal.
Hablémoslo con calma
Una llamada gratuita y privada.
Cuéntenos cómo está su situación. Le explicaremos el reloj y las opciones que aún tiene disponibles. Si su mejor paso es su prestamista o un consejero de vivienda, se lo diremos. Sin presión. Sin compromiso.
Llamar a Gay-Lynn — 562-858-7065Gay-Lynn Chavez, CA DRE #01433767 (eXp Realty of California, Inc.), y Louis Chavez, CA DRE #01949822, NC #363738 (eXp Commercial of California, Inc.) — Chavez Group / LC Commercial Invest Group. Francisco Williams, CA DRE #01979442, NMLS #1858674 — KW Commercial Beverly Hills / Williams Capital Advisors. Información educativa, no asesoría legal.